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NOTAS SOBRE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

El día 1 de enero ha entrado en vigor la nueva Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos.

La complejidad de la Ley y las múltiples situaciones creadas desaconsejan que AEDAVE emita un informe sobre la totalidad. Pero, sin embargo, parece conveniente enviar unas notas, que recojan los aspectos esenciales y los problemas que, según estimación asociativa, pueden ser los más habituales entre nuestros socios.

En consecuencia, se recogen a continuación los siguientes puntos:

1. La nueva Ley opta por dejar a partir de ahora al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, sin perjuicio de establecer una regulación supletoria para cuando sea necesario.

2. la Ley especifica que los contratos existentes a su entrada en vigor, y que hubiesen sido celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, continuarán sometidos, hasta su extinción, al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando.

3. Para los contratos celebrados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, la Ley pretende conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran.

Concretamente, los dos aspectos más interesantes para nuestros socios serán, sin duda, los referidos a la duración del contrato y a la actualización de las rentas. Véanse los supuestos que se contemplan a continuación.

4. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985.

4.1 Duración de los contratos.

4.1.1 Arrendatario persona física.

El arrendamiento quedará extinguido por su jubilación o fallecimiento, salvo que proceda alguna subrogación. La subrogación a favor del cónyuge procederá, si concurren los siguientes requisitos:

-Que continúe la misma actividad desarrollada en el local.

-Que no se hayan producido las dos subrogaciones permitidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

4.1.2 Arrendatario persona jurídica.

Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades de Agencias de Viajes se extinguen a los veinte años. Los plazos de extinción del contrato aumentan en cinco años en los siguientes supuestos:

-Si el local se ha traspasado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley.

-Si la actualización total de la renta se realiza en la primera mensualidad.

-Si a la entrada en vigor de la Ley la renta supera a la que resultaría de la actualización.

4.2 Actualización de la renta.

La renta de los contratos se podrá actualizar para recuperar la inflación no repercutida en el contrato.

4.2.1 Fórmula de actualización.

La renta actualizada se determina mediante la aplicación de la fórmula siguiente:

Renta actualizada=  IPC mes/ant a fecha de actualización / Renta inicial del contrato x IPC mes/ant a fecha de contrato

4.2.2 Plazo de actualización.

- En diez años, en los arrendamientos cuyo período de extinción sea de quince o veinte años.

- En cinco años, en los demás casos.

Si el arrendatario opta por no actualizar la renta, el contrato se extingue a los cinco años de la entrada en vigor de la Ley.

5. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985.

Los que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley continúan rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 y por las correspondientes normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Los contratos sujetos a prórroga forzosa se prorrogan obligatoriamente.

Debemos insistir en que estas notas sólo recogen los aspectos más generales y, por supuesto, sólo tienen valor divulgativo, y no jurídico vinculante.

Federación Empresarial de Asociaciones Territoriales de Agencias de Viajes Españolas (FETAVE)
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